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事務所通信

居住用建物敷地の評価には特例(80%減額)がある (2017/7/28)

特定居住用宅地の評価特例

相続税における特例のうち相続人にとって最も重要といえる特例が「小規模宅地等の特例」です。
この特例では、被相続人が所有していた土地を評価する時に、50%または80%の【評価減】を受けられる可能性があります。
今回はこの中でも80%の【評価減】となる「特定居住用宅地の特例」についてご説明します。
80%の評価減とは、
通常の評価では、1億円となる土地が2,000万円にできるということなので、相続税額に与える影響は非常に大きいものとなります。

特例の対象となる土地等の要件

この特例は、亡くなった人(被相続人)又は亡くなった人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地(借地権含む)については、330㎡を上限として、80%の減額が受けられるというものです。

特例を受けることのできる土地等の取得者

①被相続人が住んでいた土地等で、下記の者が取得した場合
    イ  被相続人の配偶者が取得  *注1
    ロ  被相続人と同居していた親族が取得  *注2
    ハ  下記条件のすべてを満たす場合に、被相続人と同居していない親族が取得  *注3
          ・被相続人に配偶者がいないこと
          ・被相続人と同居している相続人がいないこと
          ・取得した者が相続開始前3年以内に、その者又はその者の配偶者が所有する日本国内にある
            家屋に居住したことがないこと
    *注1  配偶者が取得した場合には、その他の要件は一切なし
    *注2  ロの場合には、相続税の申告期限まで、【居住】及び【所有】が必要
    *注3  ハの場合には、相続税の申告期限まで、【所有】が必要

②被相続人と生計を一にしていた者が住んでいた土地等で、下記の者が取得した場合
    イ  被相続人の配偶者が取得  *注1
    ロ  被相続人と生計を一にしていた親族が取得  *注2
    *注1  配偶者が取得した場合には、その他の要件は一切なし
    *注2  ロの場合には、相続税の申告期限まで、【居住】及び【所有】が必要

特例を受けられる具体例

【1】  例Ⅰ
  被相続人=父
  相続人1=母(被相続人と同居していた)
  相続人2=長男(被相続人と同居していた)
  相続人3=長女(被相続人と同居はしていなかった)
    ・母が取得した部分の土地については、80%減特例が受けられる
    ・長男が取得した部分の土地については、下記の条件を満たせば、80%減特例が受けられる
        条件①  その土地の上の建物に申告期限まで居住していること
        条件②  その土地を申告期限まで所有していること
    ・長女が取得した部分の土地については、80%減特例は受けられない

【2】  例Ⅱ
  被相続人=母(配偶者はすでに他界しており、1人暮らしをしていた)
  相続人1=長男(結婚しており、自己所有の不動産に居住している)
  相続人2=次男(借家に住んでおり、過去3年以内に所有不動産に住んだことはない)
  相続人3=長女(結婚しており、夫の所有する不動産に居住している)
    ・長男が取得した部分の土地については、80%減特例が受けられない
    ・次男が取得した部分の土地については、下記の条件を満たせば、80%減特例が受けられる
        条件  その土地を申告期限まで所有していること
    ・長女が取得した部分の土地については、80%減特例は受けられない

【3】  例Ⅲ
  被相続人=母(老人ホームに入所していた/配偶者は既に他界)
  相続人1=長男(母が老人ホームに入所する前から自宅に住んでいた)
  相続人2=長女(自宅を出て1人暮らしをしている)
    ・長男が取得した部分の土地については、下記の条件を満たせば、80%減特例が受けられる
        条件①  母親が要介護認定又は要支援認定等を受けていたこと
        条件②  母親が入所していた老人ホームが都道府県に届出がされている老人ホームであったこと
        条件③  その土地の上の建物に申告期限まで居住していること
        条件④  その土地を申告期限まで所有していること
    ・長女が取得した部分の土地については、80%減特例は受けられない

【4】  例Ⅳ
  被相続人=母
  相続人1=長男
      〇父親は既に他界している
      〇土地はすべて母親が所有していた
      〇この土地には、2棟の家が建っており敷地を半分ずつ使用していた
      〇1棟は母親が1人暮らし、もう1棟は長男家族が居住していた
      〇母親居住の家は母親が所有していた
  ★上記条件のもとでは、次のとおりとなります。

  パターン① 長男居住の家は長男所有で生計は別 (地代支払いはなし)
  パターン② 長男居住の家は長男所有で生計は一 (地代支払いはなし)
  パターン③ 長男居住の家は母親所有で生計は別 (家賃支払いはなし
  パターン④ 長男居住の家は母親所有で生計は一 (家賃支払いはなし)

  特例の有無判定 パターン① 80%減特例はまったく受けられない
  特例の有無判定 パターン② 長男所有建物の敷地のみが、80%減特例は受けられる
  特例の有無判定 パターン③ 母親居住建物の敷地のみが、80%減特例は受けられる
  特例の有無判定 パターン③ 2棟の建物の敷地すべてが、80%減特例を受けられる

まだまだ、色々な例があると思いますが、上記のとおり要件等が非常に複雑な特例となっているので、相続税申告の際には、必ず税理士に相談するようにして下さい!!



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